MANUAL SOBRE CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI

Fazer um investimento em CRI´s é comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários com a expectativa de ter rentabilidade futura com a aplicação, sob a forma de renda fixa.

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As empresas do segmento de construção e de imóveis podem precisar de recursos financeiros para financiar suas operações. Um dos casos, por exemplo, é quando elas fazem vendas parceladas e ofertam crédito a seus próprios clientes.

Ao fazer as vendas a prazo, as construtoras necessitam de aportes para realizar seus investimentos. Então, em vez de fazer empréstimos em bancos e instituições financeiras, estas empresas recorrem a securitização para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários. 

Nesse sentido, o CRI é uma espécie de “empréstimo” que os investidores fazem para financiar imóveis e empresas do ramo de construção. Em contrapartida, as empresas emissoras pagam juros e correção aos compradores dos papéis. Os papéis emitidos são títulos de crédito privados disponibilizados no mercado de capitais, registrados na Bolsa de Valores, onde qualquer investidor pode comprar um dos ativos.

A Peninsular e seus parceiros no mercado de capitais contam com uma carteira de diversos investidores profissionais para investimentos em CRI´s de boas empresas, emitidos para financiar projetos com viabilidade atrativa.

O CRI é classificado como ativo financeiro de renda fixa e geralmente é estruturado com garantias (recebíveis imobiliários e/ou alienação fiduciária de bens imobiliários). Então, quem investe em CRI compra os títulos a fim de ser remunerado de acordo com o prazo estipulado, normalmente entre 36 até 120 meses. A remuneração pode ser em % do CDI, CDI + spread ou Taxa Pré-fixada, as quais são normalmente corrigidas monetariamente por Índices de preços (ex: IGP-M, IPCA, INCC etc.). 

Como funcionam os Certificados Recebíveis Imobiliários (CRI)?

Basicamente, podemos dizer que o CRI é um ativo de renda fixa, isento do Imposto de Renda (IR) e isento de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas, com resgate na data de vencimento estabelecida no certificado emitido.

Enquanto renda fixa, o CRI tem, portanto, remuneração já pré-determinada logo no momento de sua compra. Já o fato de não ser tributado pelo IR para pessoas física, concede vantagem ao ativo na comparação com outros investimentos.

Por fim, o valor aplicado só pode ser resgatado no prazo estipulado pela emissora e não permite ao investidor a liquidez antecipada, embora mediante regras e taxas predefinidas na emissão do CRI, é possível a empresa tomadora dos recursos realizar seu pré-pagamento, ou seja, quitá-lo antecipadamente junto aos investidores. Em alguns casos, é possível negociar o CRI no mercado mediante alienação para outros investidores.

Então, em resumo, o CRI é um tipo de investimento no qual o investidor compra o título e deve esperar até a data de vencimento para resgatar o saldo corrigido e os juros acumulados.

Além da isenção do IR e do IOF para pessoas físicas, outro atrativo do CRI é que normalmente são atrelados a garantias tais como recebíveis imobiliários, alienação fiduciária de bens imóveis, aval da empresa emissora (tomadora dos recursos) e em alguns casos o aval de seus sócios.

Como são baseados em recebíveis e projetos de empresas privadas, o risco de crédito do CRI pode ser maior do que outros investimentos de renda fixa. Por esta razão, o risco e o spread são definidos de acordo com a análise de crédito de cada empresa emissora, incluindo nessa análise o crédito dos sócios quotistas e a viabilidade/confiabilidade dos projetos imobiliários financiados pelo CRI.

Quais as principais estruturas de CRI?

Pelos custos envolvidos na estruturação, auditoria, emissão, custódia e gestão dos recebíveis, normalmente o CRI é emitido em lotes fracionados cuja somatória seja superior a R$ 5.000.000,00.

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O CRI têm origem em contratos nos quais os riscos avaliados são a capacidade de crédito e de pagamento da empresa tomadora dos recursos, bem como dos projetos objetos do financiamento. Por isso, antes de fazer a emissão do CRI, nosso time observa e analisa de forma bastante detalhada e rigorosa a situação da empresa, de seus sócios, a viabilidade e solidez dos projetos a serem financiados pelas operações.

Veja, a seguir, as duas principais estruturas dos certificados estruturados pela Peninsular/Renda Capital.

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1. CRI Pulverizado

O CRI pulverizado é um papel que está relacionado a vários devedores (ou mutuários) da empresa tomadora.

Nesse sentido, o risco de crédito do ativo é menor, uma vez que ele é pulverizado entre diversos devedores do projeto objeto do financiamento. O certificado pulverizado está atrelado a:

• incorporações imobiliárias, imóveis residenciais e loteamentos.

• Shoppings centers.

2. CRI Corporativo

Outra estrutura do CRI é a corporativa. Nesse caso, o certificado tem relação com apenas uma única empresa devedora, e estão atrelados ao financiamento de:

• Sale & lease back: papéis relacionados à negociação de compra de um imóvel e a locação do mesmo para o próprio vendedor.

• Built-to-suit: ativos relacionados à construção sob medida para locatários.

Quais as vantagens do CRI?

O CRI é um tipo de investimento em renda fixa que permite as empresas financiarem seus projetos imobiliários com mais agilidade e oferece aos investidores oportunidade de realizarem investimentos com retornos atrativos.

As principais vantagens do CRI:

• Financiamento de projetos imobiliários com mais agilidade e diversificação na aplicação dos recursos dentro de cada projeto (gastos com a compra de terrenos, projetos, marketing, compra de materiais, contratação de serviços e despesas administrativas), o que não ocorre em outras modalidades de financiamento de obras praticados por bancos, onde os recursos somente são liberados após a medição das obras executadas.

• Isenção do IR e do IOF para os investidores pessoa física.

• Renda fixa com riscos moderados e rendimentos mais atrativos que outras modalidades.

• Facilidade para manipular os papéis, emitindo, comprando e resgatando sem mistérios. Possibilidade de cessão dos direitos sobre o CRI para terceiros antes do prazo de resgate, quando houver esta previsão no contrato de emissão.

Qual a rentabilidade do CRI para o investidor ou a taxa para a empresa tomadora dos recursos?

Como os CRIs são ativos de renda fixa, quem compra o papel sabe a rentabilidade esperada pelo investimento no momento da aquisição. Os certificados do ramo imobiliário podem ter remuneração:

• Pré-fixada

• Pós-fixada

• Híbrida.

A renda pré-fixada tem uma taxa definida no ato da compra do papel que se repetirá até o resgate do investimento. Então, por exemplo se um CRI é pré-fixado a 10% ao ano + IPCA, o investidor poderá contar com essa remuneração até a data de saque do valor aplicado.

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Já a renda fixa pós-fixada é aquela que tem uma alíquota de rendimento atrelada a algum outro fator financeiro.

Por exemplo, um certificado que remunera indexado a um percentual da taxa do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) vai pagar juros ao investidor de acordo com o índice. Dessa forma, a remuneração é fixada, mas o valor exato é variável, porque o CDI varia.

Por fim, o CRI pode ser do tipo renda fixa híbrida. Nesse caso, o cálculo dos juros é feito com base em um fator pré-fixado e outro pós-fixado.

Tanto a taxa pré-fixada como o percentual do CDI que será definido para emissão de cada CRI será calculado conforme a classificação de risco das empresas tomadoras e dos projetos a serem financiados. Ou seja, será defendida conforme a capacidade de pagamento/crédito da empresa tomadora e dos devedores (mutuários) dos empreendimentos. Para tanto são realizadas auditorias e uma análise cuidadosa que são efetuadas antes da emissão dos papéis. Quanto melhor for a classificação de risco das empresas tomadoras, dos devedores e dos projetos analisados, menor será a taxa definida ou o prêmio percentual sobre o CDI.

Como os investidores de CRI são aqueles que buscam papéis que ofertam mais retorno mediante um fator aceitável de risco, obrigatoriamente as taxas de remuneração definidas precisam ser maiores do que outros investimentos de menor risco, ou seja, aquelas que entregam prêmios mais atrativos do que outros papéis como os títulos do tesouro nacional e o próprio CDI, por exemplo.

Portanto, quando o risco da empresa tomadora e dos projetos são muito baixos, ou seja, como no caso de empresas com classificação de risco AAA, o prêmio (spread) aceito pelos investidores é mais baixo, ficando pouco acima da remuneração dos títulos do tesouro nacional ou do CDI. Por outro lado, conforme o risco aumenta e mais baixo for o rating da empresa e dos devedores, maiores serão os spreads para compensação do risco e do custo de oportunidade.

Como analisar a viabilidade, fazer a emissão do CRI e financiar projetos imobiliários?

Passo a passo:

Para realizar a emissão de um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) estruturado pela Peninsular é muito simples. Para isso, basta seguir o passo a passo listado abaixo:

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1. Falar com um de nossos especialistas conforme a lista de contatos no final deste manual.​

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2. Enviar o termo de confidencialidade das informações (NDA) assinado e a documentação preliminar da empresa controladora e dos projetos imobiliários a serem financiados, conforme o checklist de documentos que serão submetidos pela Peninsular após o primeiro contato.

3. Após o recebimento da documentação completa, nossa equipe de estruturação irá realizar a análise previa da viabilidade do crédito e dos projetos a serem financiados.

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4. Com bastante agilidade, iremos e apresentar o resultado da análise completa para revisão dos interessados. Nessa etapa, os indicadores da empresa tomadora e dos projetos são comparados (benchmark) com a performance de diversas empresas e projetos em nosso banco de dados, assim como serão apresentadas a classificação de risco e as estratégias para empresa conseguir melhorar seus resultados e obter menores taxas e custos envolvidos na operação. Essa análise confidencial é realizada sem nenhum tipo de custo e obrigação para empresa tomadora contratar a operação.

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5. Após realizada as etapas acima, o time de estruturação, em conjunto com nossos parceiros, definirá as taxas e demais custos para emissão do CRI e apresentará para empesa avaliar seu interesse em dar seguimento na operação ou não. Até esse momento não há qualquer vínculo e obrigação de contratar da operação junto a Peninsular e seus parceiros, e ainda, não há a incidência de nenhum tipo de custo para os interessados.  Mediante o aceite nas condições apresentadas, será firmado um termo de interesse e compromisso para a contratação da operação (Term Sheet), contendo todas as condições necessárias para conclusão da emissão com sucesso. O termo de adesão descreverá o valor total da operação, a taxa, o indexador, os custos de estruturação, o prazo, as garantias e as demais condições exigidas para conclusão e liquidação da operação.

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6. Após assinatura do termo de adesão, serão realizadas as auditorias, tanto na empresa tomadora como na carteira de recebíveis e nas garantias definidas para a operação. Nessa etapa serão apresentadas pela empresa tomadora toda documentação adicional que for necessária para a auditoria conforme checklist específico desta etapa.

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7. Concluídas as auditorias de forma satisfatória, de acordo com as condições previstas no termo de adesão, serão elaborados os contratos para a contratação definitiva da operação, emissão dos títulos e a constituição das garantias (avais, alienações fiduciárias etc.). Caso as auditorias concluam em seus relatórios que a documentação apresentada não reflete ou impossibilita as condições definidas no termo compromisso inicial, ou ainda, caso sejam identificados riscos adicionais, inerentes a empresa tomadora, aos projetos ou as garantias apresentadas, as quais eventualmente tenham potencial para colocar em risco a segurança econômica ou jurídica do CRI, poderão a Peninsular ou seus investidores declinarem da operação.

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8. Após assinados os contratos definitivos de comum acordo entre as partes e após a constituição formal das garantias tais como registro da alienação fiduciária do(s) imóvel(is), custódia e registros do CRI na Bolsa de Valores, será feita a liquidação da operação na conta corrente da empresa tomadora, seja ela total ou parcial (em tranches), exatamente na forma prevista no termo de adesão e no contrato definitivo.

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9. Pronto: você já é emissor do CRI! Aqui sua empresa terá os recursos necessários com as melhores taxas do mercado e a maior rentabilidade para seus projetos.

Quanto tempo demoram estas etapas ou, em qual prazo será feita a liquidação da operação mediante o crédito dos recursos na conta corrente da empresa tomadora?

O prazo médio normalmente fica entre 30 (trinta) a 90 (noventa dias), a contar da data da assinatura do termo de adesão. O fator crítico para o cumprimento desses prazos é a capacidade da empresa tomadora de fornecer toda documentação necessária com agilidade, assim que solicitada, bem como sua capacidade de providenciar a constituição formal das garantias previstas para os investidores. Esse prazo poderá se encurtar ou se alongar a depender da disponibilidade da documentação da empresa e do registro das garantias.  

Qual é o diferencial da estruturação realizada pela Peninsular em comparação ao que existe hoje no mercado?

Por que sempre conseguimos as melhores taxas e os menores custos?

Utilizando-se da ampla experiencia do nosso time de estruturação, o propósito prioritário da Peninsular é a excelência no atendimento das necessidades dos incorporadores, colocando seus interesses sempre na frente das negociações. Nossa meta é estar prioritariamente ao lado daqueles que atuam na economia real.

Queremos estruturar e viabilizar o financiamento de bons empreendimentos, gerar mais valor e empregos. Temos uma abordagem para geração de valor, apontando para nossos clientes as estratégias e modelagens financeiras que permitirão a obtenção das melhores taxas e dos menores custos disponíveis no mercado, e principalmente, aquelas que trarão a maior rentabilidade e o melhor resultado para os projetos que escolhemos financiar.

Nossas análises do risco e da viabilidade de cada empreendimento contam com ferramentas próprias de última geração, entregando para os incorporadores e para os investidores uma visão muito mais completa e segura do que normalmente é praticado pelo mercado. Essa visão técnica permite não só identificar a viabilidade das diversas formas de estruturação, mas principalmente apontar a qual a melhor modelagem financeira permite gerar mais valor e mais rentabilidade para o capital próprio dos incorporadores.

Na outra ponta, estamos capacitados para fornecer aos investidores do mercado financeiro análises com dados mais detalhados e confiáveis, diminuindo a assimetria das informações, o que permite uma melhor percepção do risco e a obtenção de maior segurança para o capital empregado.

Temos orgulho em dizer que essa é uma abordagem única. Nossa missão é mostrar o que ninguém mostra para diminuir a distância e as diferenças entre os incorporadores e o mercado de capitais, colocando a economia real em primeiro lugar. Essa é a razão que explica por que conseguimos as melhores taxas e os menores custos disponíveis, e por que não colocamos spreads adicionais em nossas operações.

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CRI, CRA, LCI e LCA: Qual a diferença?

O CRA tem a mesma configuração do CRI. A diferença é que o CRA é um Certificado de Recebível Agrícola. Ou seja, o valor arrecadado com a venda dos ativos é utilizado para financiar o agronegócio. As Letras de Crédito Imobiliário e Agrícolas (LCI e LCA) também são títulos de renda fixa isentos de Imposto de Renda. Mas, enquanto os certificados de recebíveis (CRA) são emitidos por securitizadoras, as letras de crédito têm emissão dos bancos. 

Coordenação da Área de Desenvolvimento e Gestão Imobiliários da Peninsular Investimentos